부동산/임대사업자
민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2019.10.22 개정) - 임사 존속계약 신고안내
셀멘*
2020. 2. 5. 21:09
- 서울시 모 구청 주택과 주무관 이야기로는 위 사진과 같이 두 가지 옵션이 있다고 한다.
- 첫 번째는 임대사업자등록확인서를 서로 만나서 작성하는 방법, 두 번째는 임대사업자 등록사실을 내용증명 '등'으로 통보사실을 객관적 증명하는 자료
- 당연히 내용증명이 가장 객관적으로 증명할 수 있는 자료겠지만 '문자메시지'에 전월세 계약서에 들어있는 임차인의 휴대전화번호가 들어가 있다면 증빙서류로서 효력이 있다고 한다.
[시행 2019. 10. 24.] [대통령령 제30149호, 2019. 10. 22., 일부개정]
【제정·개정이유】
- [일부개정]
◇ 개정이유
장기일반민간임대주택 등의 경우 민간임대주택으로 등록할 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우에는 종전 임대차계약에 따른 임대료를 최초 임대료로 보도록 하고, 임대사업자가 임대조건 등을 위반하여 민간임대주택을 임대한 경우 과태료 부과 상한액을 1천만원에서 3천만원으로 상향하는 등의 내용으로 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정(법률 제16386호, 2019. 4. 23. 공포, 10. 24. 시행)됨에 따라, 종전 임대차계약이 있는 경우 그 계약의 신고 시 제출 서류를 정하고, 임대조건 등을 위반하여 임대한 경우 과태료 부과기준을 정하는 등 법률에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 정하는 한편, 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자의 임대사업자 등록 시기 및 말소요건을 조정하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.
◇ 주요내용
가. 임대사업자의 등록 및 말소 요건 개선(제4조제1항제2호라목 및 제5조제1항제4호)
민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 경우 종전에는 분양계약을 체결하면 민간임대주택으로 등록할 수 있었으나 임대할 건물이 확보되기까지 시간이 오래 걸림에 따라 앞으로는 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내이거나 잔금지급일 이후에만 민간임대주택으로 등록할 수 있도록 하되, 이 경우 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 않아 등록을 말소할 수 있는 기간을 3년에서 1년으로 단축함.
나. 임차인의 자격 확인에 필요한 자료 또는 정보의 범위(제33조의5 신설)
국토교통부장관 및 한국토지주택공사 등이 임차인의 자격 확인이 필요한 경우 관계 기관의 장에게 요청할 수 있는 자료 또는 정보의 구체적인 범위를 「소득세법」에 따른 종합소득에 관한 자료 및 「국민건강보험법」에 따른 가입자의 보수월액 등으로 정함.
다. 임대등록 당시 존속 중인 임대차계약의 신고(제36조제2항 단서 및 같은 항 각 호 신설)
법률에서 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택으로서 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 최초 임대료를 그 계약에 따른 임대료로 규정함에 따라 임대차계약을 신고할 때 존속 중인 임대차계약에 대해 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우 표준임대차계약서 대신 임대차계약서와 임대사업자가 임차인에게 임대사업자로 등록한 사실을 알렸음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료를 제출하도록 함.
라. 임대보증금에 대한 보증가입 의무대상(제38조제1항)
동일 주택단지에서 100호 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택의 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하도록 함.
마. 임대보증에 대한 보증 가입시 보증대상액(제39조)
근저당권이 세대별로 분리된 경우 등에 해당하면 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 해당 주택에 대한 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사가 산정한 감정평가액의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액을 보증대상으로 할 수 있도록 함.
바. 과태료 부과기준(별표 3 제2호바목 및 사목, 별표 3 제2호아목 및 자목 신설)
법률에서 과태료 금액의 상한액이 조정됨에 따라 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않거나 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 경우 과태료 부과기준을 위반횟수에 상관없이 임대주택당 1천만원으로 하던 것을 3천만원으로 상향하고, 민간임대주택 양도신고를 하지 않고 양도한 경우 임대주택당 1천만원으로 하던 것을 100만원으로 조정하며, 임대조건 등을 위반하여 민간임대주택을 임대한 경우 위반건수에 상관없이 1차 위반 시 500만원 등으로 정하던 것을 위반건수에 따라 1차 위반 시 위반건수가 1건인 경우 500만원, 위반건수가 2건 이상 10건 미만인 경우 1천만원 등으로 구분하여 정함.
<법제처 제공>