농지대토와 8년 자경을 통한 양도소득세 감면 전략 Comment
생각보다 많이 복잡하다. 그리고 세세히 체크해야 할 조건도 많다. 대토혜택이라고 부르는 양도소득세 감면도 있고, 8년 자경을 '통'으로 해서 감면받는 전략도 있다. 이 두 가지 track은 전제조건이 동일하기 때문에 같은 선상에 놓고 보아도 좋겠다.
그리고 농지대토혜택을 받던, 8년 자경을 통해 양도소득세 혜택을 받던 엄밀히 이야기해서 비과세 혜택은 아니다. 감면 혜택이지.
일단 농지대토에 대해 알아야할텐데, 토지투자하는데 대토혜택이라는 게 있다는 것은 알고 있었다. 그냥 토지 양도에 대한 세금감면의 하나의 명칭이라고 생각했다. '대토'는 대체토지라는 의미로 기존 토지를 매도하고, 새로운 토지를 매수했을 때 기존 토지에 대한 양도세를 면제해준다는 것이다.
아파트를 생각해보면 일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세 혜택과 똑같은 컨셉이다! 비조정지역을 전제로, 일시적 1가구 2주택 혜택을 받으려면 어떻게 해야하는가? 기존주택과 신규주택 매수시점이 1년 이상의 term이 있어야 하고, 신규주택을 2년이상 보유해야하지 않는가. 토지는 조금 다르긴 하지만 개념은 비슷하다.
아무래도 경작의 period를, 농지가 소재한 지역에 주민등록을 하고 거주한 내용 등을 증빙해야한다는 점에 있어 일시적 1가구 2주택자에 대한 비과세처럼 간단하지는 않다.
간단하게 이야기하면, 다음의 조건이 성립되어야 한다는 의미
- 인접지역 4년이상 거주 실적(직선거리 30km 이내, 8년자경은 20km) ------------ 공무원인 와이프 말로는 인접지역 거주실적이 필요없다고 함
- 자경농지에 경작 또는 재배에 종사하고 50% 이상을 명의자 본인 노동력에 의해 직접! 경작 또는 재배해야 함(부모, 자녀, 배우자 경작 인정 X)
- (농지대토) 종전농지 자경 4년 이상 + 대토농지의 경작기간 합산 8년 이상 / 양도 당시에 해당 토지는 '농지'여야 함! 그 시점에 농사를 짓는 땅이 아니면 양도소득세 면제가 안됨
- (농지대토) 신규취득농지는 종전농지면적의 2/3이상 또는 농지가격의 1/2이상(신규농지는 재촌요건을 준수해야한다. 예를 들어 전남나주 토지를 매도하고 인천광역시 토지를 매수하면 양도세 혜택 대상에서 제외)
감면대상에서 제외되는 토지
- 양도일 현재 특별시, 광역시(군제외), 시(읍,면제외) 지역에 주거/상업/공업지역 안에 농지가 편입되어있고 3년이 경과된 토지
- 사업소득과 근로소득 합산금액이 연 3,700만원 이상되는 경우에 해당 해(year)는 경작기간에서 제외. 부동산임대소득, 농/임업관련소득은 해당사항 없음(소득에서 제외)
- 연간 소득이 3,700만원이 되지 않더라도 과세당국의 해석이 '소득자가 경작, 재배를 할 수 있는 요건이 되지 않는다고 판단될 경우'에는 양도세감면 혜택이 반려될 개연성이 있음을 주의해야 함.
대토의 절차(매도 기준일 1년 전 이내 또는 매도 후 1년 이내 취득한 농지가 '대토'에 성립)
(1) 선취득 후 매도 : 매도거래. 즉 등기 이전시에 동시에 감면신청이 가능하다. 1년 이내
(2) 선매도 후 취득 : 선매도거래. 즉 등기 이전시에 해당하는 양도세를 납부하고, 1년 이내에 대토를 신규취득하여 과세당국에 감면신청 -> 양도소득세 환급신청 (수용 시에는 2년 내 신규취득을 허용)
감면한도 금액과 기간
(1) 감면한도는 100%(농지대토, 8년자경 공통)
(2) 감면금액에서 1년 간 1억, 5과세기간(1과세기간은 1.1~12.31일)은 농지대토는 1억원한도, 8년자경은 3억원 / 초과분은 과세대상!
(3) 증빙이 필요하다! 토지대장, 등기부등본, 주민등록초본, 농지원부, 농약/기타농자재 구입 영수증 등
감면 특례 & 주의사항
(1) 신규 농지를 취득후 4년 이내에 공익사업법에 따라 수용되는 경우 4년 재촌자경으로 보아 통산 8년이상 경작한 것으로 간주(종전 토지경작기간이 4년 이상이어야 함)
(2) 8년 자경 period가 지나기 전에 신규농지를 경작하던 중 소유자 사망 시에는 상속인이 재촌자경을 계속하는 경우 피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을 합산인정
(3) 8년의 period 중에 단 1년이라도 근로, 사업소득이 3,700만원 넘어가는 해가 있으면 감면세액에 대해 100% 추징
양도소득세 감면을 위해 전제되어야 하는 내용
- 농지원부 발급, 농업경영체등록, 직불금수령, 농약/기타농자재 구입 영수증(농협 조합원같은 회원가입 후에 전산에 남기는게 가장 clear하다)
* 정부에 의해 토지 등이 수용되는 경우에는 당연히 양도소득세가 감면혜택을 지원한다.
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