농지 증여, 셀프등기로 해보자! 농지의 무상증여 Comment
*** 셀프등기를 준비하다가 증여자가 등기필증을 잃어버린데다 등기소에 평일 입회도 안된다고 해서 법무사에 맡겼습니다. 그래서 신뢰도가 낮을지도 모릅니다.
고작 증여세! 라고 생각하기엔 net으로 그냥 나가기에 너무 큰 금액이었고, 매매할 때 나가는 tax와의 격차가 너무 컸습니다. 그리고 차후 감정평가 이슈까지 있어서 회계사/세무사인 지인과의 통화도 했기에 농지증여받을 분들에게는 좋은 글이 될지도 모르겠습니다.
사실 증여세가 너무 높아서 무상증여로 받고싶지 않았다. 하지만 매매로 한다면 현금으로 그 많은 돈을 준비하는 것도 문제일 뿐더러, 여러가지 사정으로 말미암아 그리고 여러 시청직원 및 회계사/세무사/법무사의 조언에 따라 증여로 가닥을 잡았다. 무상증여 수증을 준비하면서도 항상 높은 취득세와 증여세가 눈앞을 아른거렸다...
가장 먼저 해야할 것은 등기소 대표번호 (1544-0773) 전화를 하여 본인에 정확한 상황을 이야기하면 필요서류를 알려준다. 아무래도 서류를 먼저 준비해야겠지.
이 케이스는 친척에게 증여받은 농지-지목은 답(농림지역/농업진흥지역 아님, 도시지역)를 셀프등기하는 것을 정리하고자 한다. 아파트 등기할 때도 그렇지만 법무사 비용이 생각보다 너무 비싸서 이런 일에 이 정도 리턴이 돌아간다는 것에 대해 합리적 이해가 들지않아 직접하기도 결정했다. 서울 같은 경우엔 경쟁이라도 있지...
토지 증여의 경우에는 보통 이전 등기하기 전에 농지취득자격증명서(이하. 농취)를 받아야한다. 상속자의 사망으로 인한 상속의 경우에는 농취가 필요가 없다.
fyi. 농취는 증여토지가 있는 주소지에 있는 관할 읍면동 행정복지센터에서 진행한다. 미성년자의 경우 농자유전(농사를 짓는 사람이 농지를 소유한다)이라는 농지법 원칙에 따라 농사를 지을 수 있는 능력이 부족하다고 판단하여 농취를 받을 자격이 없다.
즉 미성년자는 농지를 증여받을 수 없다.
step 1. 토지주소의 해당 행정복지센터에서 농취를 먼저 발급한다.
step 2. 필요서류준비
내가(피증여자=등기권리자=수증자) 준비해야할 서류는 다음과 같다.
- 주민등록 등본 또는 초본 1부
- 토지대장 등본 1부
- 농지취득 자격 증명원(농취)
- 소유권이전등기신청(증여)서
- 토지거래 계약서 또는 증여계약서(양식은 아래와 같다)
- 증여자(등기의무자)로 부터 받은 위임장
- 피증여자의 인감도장 또는 일반 막도장
증여자(등기의무자)이 구비해야할 서류입니다.
- 주민등록 초본(주소변경내용 모두 나온것) 1부
- 인감증명서 1부
- 등기권리증(구 등기필증) 이것은 부모님이 예전에 토지구매시 발급받아 지참하시고 있는것입니다. 분실시 행정기관에서 재발급이 대지 않으며 법무사가 소정에 돈을 받고 등기권리증 대행 증서를 발급해 줍니다. 법무사 비용을 아끼기 위해 증여자(등기의무자)를 직접 모시고 등기소 가면 확인서면을 받을 수 있습니다. 주민등록증 필참. 그게 아니면 법무사가 대리인으로 확인서면을 받을 수 있습니다.
- 증여자 인감도장
step 3. 서류준비가 끝났으면 시청으로 이동하여 실질적인 이전등기 절차를 거쳐야한다.
- 시청에 민원실 부동산거래 팀으로 갑니다.
- 증여계약서 3부를 제출하면 1부는 시청에서 가져가고 2부를 돌려 줍니다..
- 돌려받은 2부를 들고 세무팀으로 가서 취득세신고서(세무과에 준비되어 있음)를 작성하고 증여계약서 2부와 취득세신고서를 제출합니다.
- 증여계약서 2부를 돌려 주고 취득세고지서를 줍니다. 이것들 들고 시청에 있는 은행이나 가까운 국민.우리.농협은행에가서 취득세.등기수수료.국민주택채권을 지불합니다.
* 취득세 빼고 5만원정도 일겁니다.
* 국민주택채권은 1544-0773에 전화해서 계산법을 꼭 확인 후 계산후 지불 하시면 됩니다.
* 취득세를 기계로 납부 하셨다면 은행 도우미에게 영수해달라고 꼭 해야합니다. 다시 와야할 가능성이 있기 때문
- 여기까지 하였다면 소유권이전등기신청서 작성후 뒷면에 거래내역 확인증/등기신청수수료 영수증 2장/취득세 영수증을 뒷면에 붙인 후 등기소에 가서 준비된 서류를 제출하면 끝나는 것입니다. 그럼 등기소 직원이 필요서류 챙깁니다. 그리고 1주일 후 등기소 가서 등기필증 및 서류를 찾으면 완결