셀프등기 2021년 최신판(놓치기 쉬운 내용 위주로!)
- 셀프등기를 하게되었다. 과거에 매수한 부동산은 원거리이거나 주택담보대출을 끼고 매수를 했기에 하지 셀프로 못했다. 하지만 이번엔 순수하게 현금으로 매수하게 되면서 특별한 이슈없이 할 수 있기 때문이었다.
- 블로그에 보면 다양한 설명들이 많다. 한땀한땀 캡쳐해서 올린 것들도 보이고 상당히 정성을 많이 들인 글의 도움도 많이 받았다. 그런 내용이 궁금하다면 다른 블로그를 봐라. 난 내가 쓰고 싶은 것만 쓴다.
그런 블로그 내용들을 보면서 실제 업무와 다른 오류가 조금 보였고, 이 부분을 중점적으로 간단히 글을 써보기로 했다. 그리고 법무사가 없이 직접 등기를 하게되면 더 신경써야할 부분들이 있다. 이런 내용들을 수록했다.
또한 중요함이 틀림없지만 셀프등기내용에는 거의 언급하지 않는, 부동산매매시 어떤 걸 챙겨야하는지에 대해서도 나의 케이스를 위주로 정리했다. 남의 케이스는 남의 블로그에서 참고하라.
이 글을 남기는 이유는 셀프등기는 앞으로도 계속 하게될 것 같아서 그렇다. 특별한 실수는 없었지만 자잘한 내용들을 숙지해가면 자신감있고 빠르게 업무정리되기 때문이랄까. 아무튼 이 글은, 셀프등기에 대한 총정리판이라기보단 칼럼형식의 글이라고 생각하면 좋을 것 같다. 시작.
- 일단은 준비물부터 챙기자.
1. 취득세 신고시 필요한 서류(취득세 신고는 미리해도 됩니다!)
: 취득세 신고서, 주택취득상세명세서, 매매계약서, 부동산계약신고필증, 가족관계증명서(상세), 주민등록등본
* 2020년 하반기부터 취득세 신고시 취득세신고서와 주택취득상세명세서를 제출해야한다.
2. 매도인 준비물
- 등기권리증(등기필증)
- 매도인 주민등록초본(주소이력포함)
- 매도인 인감증명서(부동산매도용) --- 인감도장실물과 동일한지 확인, 매도자서명란에 서명
- 위임장에 인감날인(2개)
- 인감도장
3. 등기권리자가 준비해야할 서류
- 소유권이전등기신청서(인터넷등기소)
- 등기신청수수료 납부확인서
- 취득세납부확인서
- 위임장 2장(하나는 e-form으로 나오는 것과 하나는 아예 빈 걸 가져가자. 실수를 방지하기 위해서임. 첨부를 확인하라)
- 토지대장(대지권등록부)
- 건축물대장(전유부)
- 인지대납부필증 : 이건 수입인지인데, 다주택자의 경우 요즘 시가표준 1억원 미만 주택매매가 인기이니 언급하고 가겠다. 매매금액 기준 1억미만 주택의 경우에는 서민의 주택구매 부담을 덜어주는 차원에서 비과세 혜택이 있다. 즉 매매대금 1억 미만의 경우에는 인지대납부필증이 필요없다. 혹시나 발급받더라도 세무서나 우체국에서 바로 환매가 가능하니 너무 걱정할 필요도 없다. 수수료는 1%
- 국민주택채권매입. 미리 매입해도 된다. 다른 기준과 다르게 1종국민주택채권의 경우 시가표준이 기준이다. 보통 매매가격보다 낮은 가격대를 형성한다. 시가표준이 변동될 수 있어서 당일에 매입하라는 등기소의 상담사가 있었는데 무시해라. 시가표준은 쉽게 변동되지 않는다. 보통 1년에 1번으로 알고 있음. 보통 전년 시가표준을 기준으로 한다. 1주일정도 전에 매입해도된다.
그리고 주택도시기금 사이트에 가면 해당 시가표준에 얼마를 매입해야할지 나온다. 예를 들어 1,125,000원 이라면 반올림해서 만원 단위로 123만원을 매입하면 된다. 반올림이 뭔진 알겠지. 뒤가 4,000원이면 버리는 거다.
- 우편봉투(대형) 2매 : 내가 받을 주소를 수기로 기입해라. 선결제라벨우표를 사서 우측하단에 붙여라(우체국구매)
- 부동산거래계약신고필증(부동산에서 신고한 내용을 매수자가 직접 인쇄할 수 있다. 블로그를 찾아봐라. 부동산에 문의하면 주긴 함)
- 매매계약서 사본(원본은 등기소에서 가져가니까 참고용으로 하나 복사해둔다)
■ 별첨
1. 취득세 : 블로그에 보면 당일에 꼭 취득세를 내야한다고 나온다. 헛소리다. 무시하면 된다. 미리 내도 전혀 문제가 없음. 셀프등기를 하는 등을 배려하기 위한 조치로 그 전에 내는게 아무 문제가 없다. 등기소에 확인함.
궁금한 내용이 있다면 꼭 등기소로 전화하자! 1544-0773
신고를 하면 전자납부번호가 나온다. 신용카드 무이자할부가 된다.
신고하기 → 취득세-부동산 → 유상취득(농지외) → 신고서작성
모두 납부하고 취득세 납부확인서를 출력해야함.
납부하기 → 전자납부번호로 검색 → 개인으로 본인인증 → 우측하단에 납부확인서 출력
2. 법무사를 고용하면 매도자에게 컨택해서 그 전날이든 당일에 바로 전출조치할 수 있도록 가이드가 된다. 하지만 셀프등기할때는 이를 부동산에서 나서서 하지 않을테니 부동산에 이야기해서 정리하거나 직접 매도자를 컨택해서 전출할 수 있도록 조치해야한다.
하지만 꼭 서류상 전출하지 않아도 된다. 예를 들어 잔금 때 바로 전월세 세팅을 해서 즉시 세입자가 입주/전입하는 경우엔 2가구로 등록되긴 하지만 문제될 건 없다. 차후에 매도자에게 전출요청을 해서 다음주까진 전출해주세요~라고 이야기하거나 읽씹을 하는 싸가지가 있다면 셀프등기가 완료되고 등기권리증을 받은 후에 즉시 해당 동의 행정복지센터로 가서 강제전출을 시키면 된다.
3. 손으로 쓰는 노동을 하지마라. e-form을 이용해라. 인터넷등기소에 가면 된다. 블로그를 찾으면 자세히 나온다. 주의사항은 내용을 한 번이라도 변경하게 되면 바코드번호가 변경되기 때문에 모두 재인쇄해야한다. 주의해라.
e-form은 위임장까지 자동으로 뽑아지기 때문에 실수를 줄일 수 있다. 또 하나 tip이 있다면 주소와 이름, 주민번호 등을 옮겨적을 때 등.초본을 뽑아서 한 톨도 틀리지 않게 써라.
4. 무능한 부동산의 경우 가스요금, 한전 전기료(한전고객센터 전화번호 123), 관리사무소 잔액정산을 안해준다. 정상적인 아파트 입주민의 경우에는 떼먹고 도망하는 몰지각한 사람이 적긴하지만, 그래도 모두 정산되기 전에 잔금을 보내면 안된다.
첨언하자면 2번의 내용처럼 매도자 전출처리가 되지 않았다고 잔금을 보내지 않을 걱정은 안해도 됨.
나같은 경우 약속시간 30분 전에 도착해서 인테리어 공사 중인 집을 확인하고, 바로 관리사무소로 뛰어가서 잔액있는지 확인 먼저했다.
5. 추후 양도소득세 산정시 필요한 매수시 공인중개수수료 현금영수증을 반드시 받아라. 안주는 경우가 있는데 간이사업자의 경우에는 부가가치세 신고를 하지 않으니 10% 더 붙이겠다는 헛소리를 하면 바로 카운터를 날려도 좋다. 게다가 현금영수증 신고는 의무이다. 영수증을 잘 받아서 복사를 한 다음에 스테이플러로 찍어서 등기권리증과 함께 고이 모셔놔라.
국세청에 따르면 부동산중개업은 현금 영수증 의무 발급 업종이다. 현금영수증 발급을 거부하다 적발되면 최고 6개월까지 영업정지 처분을 받을 수 있다.
이 경우 소비자가 현금결제증빙자료를 준비해 현금영수증 미발급 신고를 하면 된다. 현금결제 증빙자료와 세무조사 확인을 거쳐 현금영수증 발행을 해주며, 부동산 중개업자에게는 미발급한 금액의 20%의 가산세가 부과될 수 있다. 세무소에 동일한 신고가 접수되면 추가 조치가 이뤄진다.
국세청 관계자는 "부가가치세는 최종 소비자가 물건이나 용역값에 포함해 지불하는 게 맞으나, 현금영수증 발급 여부와 관계없이 최종금액은 똑같아야 한다"며 "현금영수증을 해달라고 했을 때 부가세 즉, 추가 요금 지불을 요구하는 행위는 정당거래가 아니며, 현금영수증 미발급신고 대상이 된다"고 말했다.
6. 무능한 부동산의 경우 마지막에 등기사항전부증명서를 안 뽑아 준다. 잔금주기전에 꼭 부동산에게 뽑아달라고 해라. 등기사항전부증명서 內 표제부와 갑구는 대충보고, 을구에 근저당권 설정이 완전히 정리되었는지 꼭 확인해라
7. 인테리어를 진행하는 경우에는 보통 샷시와 화장실확장/전체리모델링만 자본적지출로 인정받을 수 있다. 혹시 다른 걸 하더라도 계약서에는 샷시와 화장실확장/전체리모델링이라고 넣어서 달라고해라. 현금영수증 반드시 받아라. 양도소득세 납부시 필요경비로 인정되어 이득이다.
8. 보일러작동여부, 누수, 전기작동여부는 미리 꼭 체크해라. 자주 방문하면 좋은데 어려울 수 있긴하다. 난 중도금을 내고 퇴거요청 후 인테리어 공사에 들어갔기에 내가 원할때 언제든지 볼 수 있었다.
정리하자면, 잔금 전 부동산에 미리 컨택해두면 좋을 내용은 다음과 같다
- 등기사항전부증명서 1부, 매도자 잔금 이체 전 전출요청, 전기료/관리비/가스비 잔액정산 remind
끝.